カメさん大家のコツコツ不動産投資ブログ

カメのようにコツコツと区分投資し、ローリスク&ミドルリターンを狙っています。

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空室保証?

カメさん大家です。

サブリースという言葉を目にすることが多いですが、マンションまたはアパートの賃貸経営での「一括借り上げ」だったり「空室保証」のことととらえることもできますが、本来の意味としては不動産会社の媒介で入居者に又貸しすること、つまるところ転貸借のことです。

サブリースであれば、不動産会社が借り上げた物件を又貸しすることにより、アパートやマンションの所有者に決まった収益を保証してくれます。しかしながら金額のことを言えば通常のやり方で貸した時の80%もしくは90%ほどにしかならないらしいです。

一括借り上げで考えておかなければならないのは、数年に1度は巡ってくる契約更新と同時に受け取れる家賃が少なくなるかも知れないことと、できるだけ長くサブリース契約を維持するのなら、コストはオーナーが負担してメンテナンス工事を受けることが必要だということです。

不動産投資で利用される利回りの内容を見ると、部屋に空きがない状態の年間収入を基に計算した表面利回りとかグロス利回りとかいう呼び方のされるものと、諸経費の分を引いて考えるネット利回りとか実質利回りという呼び方がされるものがあるということなのです。

不動産を貸して賃貸経営している人の大部分は、入居者募集に関することであったり退去手続き、ならびにメンテナンスあるいは点検というような管理的な業務を、管理会社などと契約をしてお願いしているようです。

不動産投資セミナーが人気ですが、決まった人だけをターゲットにして実施されるといったものもよくあるようでして、そんな中でも参加者もスタッフも全員女性にして、マンションなどの利回りを説明するようなものに人気が集まっていたりするということです。

少額資金で始められるマンション投資ですが、末長く価値を守りたければ、続けて設備更新等を行うようにしなければなりません。想像通りなのですが、大手業者が施工したものは多少古くなったものでもしっかりしているようです。

不動産投資に関しては、物件を自分の目で確認した数が鍵と言えます。ですから、最初のうちは物足りない物件ばかりで落ち込むかも知れないですが、資料請求をすることは有意義なはずなのです。

ビギナーが始めてもいいのは、投機的性格が強い海外不動産投資のようなものではなく、国内の物件を買い、その物件の家賃のような収益が目当ての、よくある不動産投資のみだと言えます。

賃貸経営と言われるものは、不動産を貸すことによる家賃収入に軸足を置いた不動産投資のことです。言ってみれば、売買差益を当てにするといった投資のあり方ではないと考えてください。

ほとんどは首都圏ですけれども、不動産投資セミナーは本当ににぎわしいようです。大方の場合、家賃が主な収入源の不動産投資はリスクが小さく、30歳前後の人の心性にフィットすると思われます。

不動産投資で資料請求しても、掲載されている利回りの数値が実態を表していると考えたら問題です。粗方の利回りが、賃料を下げざるを得ないときが来ることとかは計算外であるのが普通だからです。

不動産の賃貸経営での主だった空室対策ということでご案内しますと、入居条件の緩和、内装などのイメージを変えられるリノベーション、それに物件の設備のハイクラス化などがあるでしょう。

投資初心者にも向いている不動産投資セミナーは、マンション管理やアパート経営のノウハウなどが中心となっており、セミナーの題材が明確化されているという理由から注目を集めています。

成功するマンション経営をするうえで重要な点は、外的には交通の利便性などが良いこと、内部的には目的に合ったプランがラインナップされていることだと思います。立地やプラン次第で、空室ができてしまうリスクも小さく抑えられます。

区分物件は売りやすい

カメさん大家です。

サブリースとは、マンションなんかの賃貸経営で使われる言葉で、「一括借り上げ」だったり「空室保証」のことを指して言われている場合もありますが、より的確に言うと借り上げ会社と入居者が賃貸契約を結ぶこと、つまるところ転貸借のことです。

空室の悩みがないサブリースは、オーナーとアパートを管理する会社の間で行われる転貸借であり、ごく当たり前のアパート経営と同一視はできません。だから、サブリースならではのデメリットというものも知っておく必要があります。

一括借り上げの契約をして欲しい不動産会社などは、「業務一括代行システム」等と宣伝しているようです。けれども契約書にサインする前に、細部に亘り中身を理解するようにしましょう。

一括借り上げで注意すべきなのは、契約更新をするタイミングで家賃が低く抑えられるかも知れないことと、ずっと先までサブリースを利用したいなら、有料でメンテナンスをやってもらう必要があることです。

中古の収益物件において、だれも居住していない空室物件。入居者がいない空室物件は、まず入居者募集の広告を打たなければなりませんが、しっかり部屋の中を確認することができるメリットもあります。

賃貸経営関係での懸案事項となり得る空室対策は、業者側の人とその物件をもっているオーナーとが話し合うものですが、費用がかかるというデメリットを差し引いてもリフォームすることが空室対策として有効であると言えます。

不動産投資のアパート経営と似ているものとしてマンション経営がありますが、マンション経営は区分マンションに投資するという形態が一般的であり、アパート経営、つまり一棟モノへの投資とは違います。マンションの1区分だけからスタートする不動産投資ですので、比較的少額からスタートでき初心者でも取り組みやすいです。

また、一棟モノよりも価格が安いので流動性があり売りやすい、というのも区分投資の魅力です。現在、私が所有している物件の大部分は東京都内にありますが、資産整理を目的に、目黒の物件を今年中に売却すべく、先日、一括査定に出しました。一括査定サービスは非常に便利で効率的に仲介業者が見つかるので重宝しています。将来的に売却を検討中の方、ぜひ使ってみるといいと思います。

http://www.不動産売却東京.com/

不動産投資の何が魅力的なのかをひとつあげるということになると、よく言えば非常に手堅い投資となるということでしょう。一言で不動産投資を表すと、家賃収入にて利益を得るという単純明快なものなのです。

不動産投資をやるつもりなら、その物件からどれくらいのリターンがあるのかをかっちりと検証することが不可欠なのですが、そのようなときにほとんどの人が重宝しているのが、利回りという数字です。

マンション投資においては、価格が低めで高い利回りが想定される中古を購入しようとする人が多数いらっしゃいますが、新築と同様、通学や通勤で使うはずの駅まで徒歩圏内の便利な場所の物件にすることが外せません。

不動産投資がよさそうに思えて資料請求をしたところで、全くもって好感触のものに行き当たらないのは普通のことです。いい物件がそうないということは、利回りを確認してみればすぐにわかるでしょう。

不動産投資をしてみたいと思うなら、とにかく早く始めてしまった方がアドバンテージがあると聞きます。そのわけは、どんどん資料請求をして様々な物件を見ることで、見る目ができるからです。

不動産投資に力を入れるのなら、頼もしい営業担当者と親交を結ぶ必要があるので、資料請求のおかげで営業担当と顔見知りになれるのは、とても価値があることだと思います。

マンション経営をしようと思うなら、うまく行かない場合のことも頭に入れておくことです。ネガティブな予想が現実になったとしても、なお資金面で不安がないというような人は、本格的に検討してみればよいでしょう。

管理と利回り

カメさん大家です。

マンション経営において最上なのは、
今住んでいる人が住んでいる部屋を買いたいと思うことだと思います。

そういった経営を望むなら、
きちんと管理に尽力しているマンションを保有しなければいけません。

リノベーションやリフォームの工事をすることも、
その部屋に対する投資というのが一般的です。
その理由は、リフォームあるいはリノベーションにお金をかければ、
結果として家賃を下げない、あわよくば上げることが可能になるからです。

不動産の賃貸経営の懸案事項となり得る空室対策は、
不動産会社の人とその物件をもっているオーナーとが協議しますが、
工事に費用がかかることを考えても改装を行なうことが空室対策には最適です。

不動産投資では、投資先の物件の価値を丁寧に検証することが不可欠ですが、
そのようなときに大方の人が用いているのが、利回りという数字です。

不動産を貸して賃料をもらう不動産投資で成功するためには、
所有している収益物件がうまい具合に利益を上げることが必須です。
この判断において重要な材料になるのが、
表面利回りや実質利回りであると言って問題はないでしょう。

アパート等へ投資して家賃を儲ける不動産投資では、
物件の良否を見極めるために、
利回りという数字を参照するという人が多いですが、表面利回りは、
その物件から得られる年間家賃を、
購入した金額で割るという計算から導かれる数字です。

不動産投資の収益性の判断で、
しばしば使用されているのは表面利回りですが、
諸経費を引いて計算する実質利回りと違って、
表面利回りだと物件の良し悪しをそつなく判定することは不可能だと言えます。

いざという時困らぬようにと思って続けてきたマンション投資が、
あべこべに金食い虫になってしまう可能性もあります。
高利回りを目指したくはなりますが、
突き詰めて考えれば空室にならないような物件でないといけないのです。

都内各所で投資専門の不動産関連業者が主催する、
不動産投資セミナーが頻繁に催されていて、
その殆どが無料で出席することができます。
どの会場も受講者が多く、バブル期を彷彿とさせます。

不動産投資の多くの情報に関しては、不明瞭な情報商材ではなく、
発信者の身元がきちんと公開されているHP上で確認することができます。
リスクにつきましても説明がなされていますので、
それらを踏まえれば、誰でも投資の世界に参入できます。

 

物件情報

カメさん大家です。

不動産物件を購入するために、物件情報を得ることは必須です。

昨今は、まずはネットで検索するのが主流と思いますが、
街で見かける店舗に立ち寄ってみるのも1つの方法です。

駅前などでよく見かける不動産物件の広告。

怪しいなー、、

と思うかもしれませんが、実はそこまで悪くない手段だと思います。
そういう地元の不動産にしか出回っていないような、
思わぬ良い物件が紹介される事もあるからです。

ただ、それにもコツが1つあります。

1回だけ訪問するのではなく、何回か立ち寄ってみることです。
良い物件が紹介される確率も高まります。

そもそも店舗が抱えている物件は、大きく分ければ2種類あります。

一般公開されている物件と、非公開の物件です。

初訪問の段階では、非公開の物件が紹介される事はほぼ無く、
公開物件が主に紹介されると思います。
不動産って結構、信用を大事にする世界だし、ましてや、
こういう地元の不動産業者になってくると、
なおさら人で商売してるからです。

しかし、何回か立ち寄ってみると、状況が変わってくる事も多いです。

だんだん店舗の担当者も顔を覚えてくれます。
時にはそれで人間関係が構築され、
非公開の物件が紹介される事も珍しくありません。

ネットで検索するのも大事ですが、
たまにはちょっとアナログな方法で物件を探してみてはどうでしょうか。

コツコツ区分投資

カメさん大家です。

この週末に退去する物件が一つあるのですが、
既に新規の申込予約が入りました。
内見もまだなのに、これはありがたいです。
退去後、すぐにクリーニングして内見体制を整えたいと思います。

なぜ、こんなに早く入居者が決まるのかというと、、
私の所有している物件は全て、都内の超人気エリアにあるからです。

そしてその中でも、かなりいい立地を厳選しています。
例えば自由が丘だと、閑静な高級住宅地にあるマンションとか、
中目黒だと、目黒川沿いの桜が見える物件とか、です。

各エリアで、その街のシンボルとなるようなロケーションが必ずあります。
その街を選ぶのにそのようなシンボリックなロケーションに魅かれている人は、ちょっと高くてもそういう物件に住みたがるのです。

なので、私の所有物件は比較的家賃を高めに設定しているのですが、
今回の物件のように、退去してもすぐに埋まります。

空室リスクを極力減らして、家賃を高めに設定して利回りを上げる。
こういう差別化のできる物件が、私の投資対象です。

東京以外でもこういうエリアってあるのだと思いますが、
残念ながら私に土地勘が無いので、
あくまでも自分がわかる土地、ということで、

都内のいくつかのエリアに絞っているのです。

また地道にコツコツと、物件を探したいと思います。

 

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