カメさん大家のコツコツ不動産投資ブログ

カメのようにコツコツと区分投資し、ローリスク&ミドルリターンを狙っています。

月別: 9月 2017

管理と利回り

カメさん大家です。

マンション経営において最上なのは、
今住んでいる人が住んでいる部屋を買いたいと思うことだと思います。

そういった経営を望むなら、
きちんと管理に尽力しているマンションを保有しなければいけません。

リノベーションやリフォームの工事をすることも、
その部屋に対する投資というのが一般的です。
その理由は、リフォームあるいはリノベーションにお金をかければ、
結果として家賃を下げない、あわよくば上げることが可能になるからです。

不動産の賃貸経営の懸案事項となり得る空室対策は、
不動産会社の人とその物件をもっているオーナーとが協議しますが、
工事に費用がかかることを考えても改装を行なうことが空室対策には最適です。

不動産投資では、投資先の物件の価値を丁寧に検証することが不可欠ですが、
そのようなときに大方の人が用いているのが、利回りという数字です。

不動産を貸して賃料をもらう不動産投資で成功するためには、
所有している収益物件がうまい具合に利益を上げることが必須です。
この判断において重要な材料になるのが、
表面利回りや実質利回りであると言って問題はないでしょう。

アパート等へ投資して家賃を儲ける不動産投資では、
物件の良否を見極めるために、
利回りという数字を参照するという人が多いですが、表面利回りは、
その物件から得られる年間家賃を、
購入した金額で割るという計算から導かれる数字です。

不動産投資の収益性の判断で、
しばしば使用されているのは表面利回りですが、
諸経費を引いて計算する実質利回りと違って、
表面利回りだと物件の良し悪しをそつなく判定することは不可能だと言えます。

いざという時困らぬようにと思って続けてきたマンション投資が、
あべこべに金食い虫になってしまう可能性もあります。
高利回りを目指したくはなりますが、
突き詰めて考えれば空室にならないような物件でないといけないのです。

都内各所で投資専門の不動産関連業者が主催する、
不動産投資セミナーが頻繁に催されていて、
その殆どが無料で出席することができます。
どの会場も受講者が多く、バブル期を彷彿とさせます。

不動産投資の多くの情報に関しては、不明瞭な情報商材ではなく、
発信者の身元がきちんと公開されているHP上で確認することができます。
リスクにつきましても説明がなされていますので、
それらを踏まえれば、誰でも投資の世界に参入できます。

 

物件情報

カメさん大家です。

不動産物件を購入するために、物件情報を得ることは必須です。

昨今は、まずはネットで検索するのが主流と思いますが、
街で見かける店舗に立ち寄ってみるのも1つの方法です。

駅前などでよく見かける不動産物件の広告。

怪しいなー、、

と思うかもしれませんが、実はそこまで悪くない手段だと思います。
そういう地元の不動産にしか出回っていないような、
思わぬ良い物件が紹介される事もあるからです。

ただ、それにもコツが1つあります。

1回だけ訪問するのではなく、何回か立ち寄ってみることです。
良い物件が紹介される確率も高まります。

そもそも店舗が抱えている物件は、大きく分ければ2種類あります。

一般公開されている物件と、非公開の物件です。

初訪問の段階では、非公開の物件が紹介される事はほぼ無く、
公開物件が主に紹介されると思います。
不動産って結構、信用を大事にする世界だし、ましてや、
こういう地元の不動産業者になってくると、
なおさら人で商売してるからです。

しかし、何回か立ち寄ってみると、状況が変わってくる事も多いです。

だんだん店舗の担当者も顔を覚えてくれます。
時にはそれで人間関係が構築され、
非公開の物件が紹介される事も珍しくありません。

ネットで検索するのも大事ですが、
たまにはちょっとアナログな方法で物件を探してみてはどうでしょうか。

コツコツ区分投資

カメさん大家です。

この週末に退去する物件が一つあるのですが、
既に新規の申込予約が入りました。
内見もまだなのに、これはありがたいです。
退去後、すぐにクリーニングして内見体制を整えたいと思います。

なぜ、こんなに早く入居者が決まるのかというと、、
私の所有している物件は全て、都内の超人気エリアにあるからです。

そしてその中でも、かなりいい立地を厳選しています。
例えば自由が丘だと、閑静な高級住宅地にあるマンションとか、
中目黒だと、目黒川沿いの桜が見える物件とか、です。

各エリアで、その街のシンボルとなるようなロケーションが必ずあります。
その街を選ぶのにそのようなシンボリックなロケーションに魅かれている人は、ちょっと高くてもそういう物件に住みたがるのです。

なので、私の所有物件は比較的家賃を高めに設定しているのですが、
今回の物件のように、退去してもすぐに埋まります。

空室リスクを極力減らして、家賃を高めに設定して利回りを上げる。
こういう差別化のできる物件が、私の投資対象です。

東京以外でもこういうエリアってあるのだと思いますが、
残念ながら私に土地勘が無いので、
あくまでも自分がわかる土地、ということで、

都内のいくつかのエリアに絞っているのです。

また地道にコツコツと、物件を探したいと思います。

 

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